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● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

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● 身分證正本,印鑑證明。

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  7月15日,記者在哈施塔特看見,在小鎮的商業區內既有搖著小旗的旅行團,也有身穿禮服來此拍攝婚紗照的新人,顯得較為熱鬧。

  五礦建設進軍旅遊地產的時間並不長,除瞭哈施塔特這個項目外,2013年4月,五礦建設還在南京江寧擬投20億美元打造方山旅遊小鎮。不過,有業內人士認為,在旅遊地產的開發圈內,五礦算不上是主力軍,市場占有率也較低。

  "單靠熱鬧就能留住買傢嗎?"哈施塔特一名業主在網上質疑道,直指五礦建設的項目旅遊熱但配套建設更不上的情況。

  然而,7月15日下午,記者卻發現,在熱鬧的商業區一邊,圍山而建的別墅區人煙稀少。當晚九點,記者再次來到小鎮發現,除瞭路燈外,整個別墅區裡僅有一戶還亮著燈,與幾百套的銷售量形成瞭強烈反差。

  2010年9月五礦建設發公告稱,五礦建設與深圳泛華工程集團公司旗下的博羅縣碧華房地產公司簽訂收購協議,以7.49億元價格購得後者80%土地開發權益。據悉,已取得的土地最多可建樓面面積約195.4萬平方米,折合樓面價每平方米僅為500元左右。但是,其一期別墅售價現已逼近15000元/平方米。

  隨後,記者采訪瞭廣東省旅遊局,以瞭解申請情況,但被告知哈施塔特尚在審核過程中,目前不方便公佈。

  哈施塔特項目所在地,原來是大片大片的山地,"特殊"的選址,讓別墅購買者入住意願不高,湖邊樹枝上的小鳥,往往是被喧囂的遊客吵醒。

  "現在哈施塔特的旅遊運營很不錯,已經累計接待遊客幾十萬瞭。"博羅縣碧華房地產開發有限公司負責人譚穗生告訴 《每日經濟新聞》記者。

  根據國傢標準 《旅遊景區質量等級的劃分與評定》,4A級景區需要在八個項目共1000分中拿到850分方可,這些項目包括旅遊交通、遊覽、旅遊安全以及衛生等。

  那麼,哈施塔特開發之前對於住宅周邊配套建設的規劃是什麼樣?對此,博羅縣住建局規劃用地科的一位工作人員向記者表示,哈施塔特的規劃主要由當地設計院的編研中心負責。但當記者趕到編研中心時,該中心鄭主任以她個人不方便接受采訪為由婉拒瞭記者。

  小鎮的配套建設究竟如何?7月15日下午,《每日經濟新聞》記者在哈施塔特外看到,從博羅縣中心到哈施塔特僅有一趟公交,小鎮周圍的幾個樓盤也都處於在建中,哈施塔特門前那條幾百米長的路滿是泥土,車輪轉動得稍快,便會揚起一路的塵土。

  事實上,五礦建設進軍旅遊地產的時間並不長。"旅遊地產現在很熱,基本算是成熟期,而且未來至少還有二、三十年的發展。"黃柏林稱。

  離小鎮最近的區域是惠州江北區和博羅縣。從江北出發,沿著惠博大道到哈施塔特所在地,開車需半小時。惠博大道兩側匯集瞭由保利等房企所建的十幾個項目,或別墅或高層,風格不同,但都是新樓盤。從博羅縣出發,沿著縣裡主幹道之一的商業街往東,開車需10分鐘才到盡頭,哈施塔特便在路的右側,這條主幹道從東街開始也全都是一幢幢嶄新的高樓。

  那麼,哈施塔特入住情況又如何?博羅縣房管局網站信息顯示,哈施塔特持有五張預售證,分別涉及一期三個區、二期以及三期,其中共有554套商品房,已售337套。記者粗略估算,房屋已售出約六成。另據哈施塔特營銷中心一名銷售人員介紹,開盤較早的一期、二期的房子已售八成。

  當記者向譚穗生確認時,他並未否認,並解釋稱,入住少一是因為別墅裝修時間很長,一般要一年,而他們交樓還不到兩年;二是因為他們的客戶很石門區農地貸款率利最低銀行多不是剛需,所以都屯著不裝修,現在裝修的隻是幾傢。

  據記者瞭解,哈施塔特項目總投資60億元,占地近100萬平方米,預計配備2萬平方米的特色商業區、8000平方米的臨街商鋪,現已規劃樓面面積約115萬平方米,投資商為中國五礦集團旗下的五礦建設,開發商為五礦建設下屬博羅縣碧華房地產開發有限公司。

  然而,7月15日記者在小鎮內發現,從入口到特色商業區步行至少十分鐘,但是並沒有任何代步工具可用。據營銷中心銷售人員介紹,之前是有配備電動車的,但是前段時間壞瞭,年底會重新配備。另外,記者還在湖邊看到,一側的商業區仿奧地利小鎮風格的建築別具風情,另一側在建的別墅卻使得小湖旁零散堆積著建築廢材,而遠處的青山也因人工開鑿不時裸露出土灰色的巖石。此外,公開信息顯示,占地近100萬平方米的小鎮,僅有2萬平方米的區域是用來仿照奧地利的哈爾施塔特小鎮建築。這意味著,整個小鎮隻有很小一部分可用於旅遊。

  在這條馬路旁邊,一側樹著一排宣傳板,但沒有動工的跡象。據其營銷中心一名銷售介紹,這裡將建成8千平方米的臨街商鋪。譚穗生亦告訴記者,這裡是滿足住戶日常生活的基礎商業,預計年底完工。

  據記者瞭解,開張的店鋪很多是自營的。譚穗生表示,為瞭保證服務水準,店鋪都是或者自己經營、或者委托經營。此外,商業區之所以有很多還沒有開放,是在給大型品牌預留。至於這裡未來會引進的大型品牌是哪幾傢,譚稱還在洽談中,暫不方便透露。

  哈施塔特的入住率低和配套建設少有關系嗎?在陳厚橋看來,配套和入住是相互影響的,僅憑遊客消費支撐不瞭商業區的運營,隻有買房者把這裡當成是第二居所,商業才有可能旺起來。另外,據他分析,如果哈施塔特周邊的小區入住率高,也能抬升商戶加盟哈施塔特商業區的熱情,但現在周邊也沒有發展起來,所以隻能靠五礦建設自己慢慢培育瞭。

  在譚穗生看來,小鎮的生活配套"基本齊備",雖然臨街商鋪還待建,但是小鎮內的商業區已經開瞭十幾傢店鋪,可以在小鎮內滿足吃喝娛樂等需求。至於如何買菜,他表示,因為小鎮距離江北、博羅都很近,所以平時可以買瞭菜再回傢。

內容來自sina新聞

  隨後,記者來到商業區發現,偌大的商業區雖然有很多遊客,但開張的店鋪屈指可數,為不影響觀瞻,大多數店鋪安裝的是假門,整個小鎮隻有一傢小型便利店。這在華德顧問公司總裁黃柏林看來,簡直不可思議,"100萬平方米的項目怎麼也要配一個兩、三千平方米的沃爾瑪社區店"。

國企60億建 山寨奧地利小鎮2年僅收回4億

  別墅區圍山而建

  旅遊地產要素遠未完備

  "哈施塔特的優勢在於那個湖。"在黃柏林看來,現在的旅遊地產多是"借旅遊開發之名,行地產收入之實",旅遊屬於房地產開發商營銷的一個噱頭,主要目的是發揮項目所在地的資源優勢,以便銷售住宅。記者在現場看到,整個小鎮的建築以湖為中心呈四周發散狀。此外,譚穗生還介紹道,年內會在湖邊上馬大型水上遊樂中心項目。

  哈施塔特申請4A景區其實也是一種營銷策略,黃柏林進一步解釋道,現在的旅遊地產項目有一個共性,即項目所在地交通欠發達,所以房地產開發商要從旅遊地產六要素"食、住、行、遊、購、娛"下足功夫,以吸引那些對生活有品質要求的消費者來偏遠地區買房。

  7月15日,記者看到小鎮內一個小木屋外也掛上瞭"創建國傢AAAA級景區小組辦公室"的標志,以表明尚不是4A級景區。

  譚穗生表示,現在還在申請中,縣、市的審批已經過瞭,前段時間省裡也派專傢來初審,問題不大,提瞭一些小意見,主要是指示牌不到位等,預計年底可以拿到4A稱號。

  如今,工期過半,第一期交樓已近兩年,這個克隆版奧地利小鎮開發得怎麼樣瞭?7月15日,《每日經濟新聞》記者來到哈施塔特項目現場發現,圍山而建的別墅區人煙稀少,進入小鎮的馬路塵土飛揚,核心商業區僅零星開張,雖然白天遊客不少,但一到晚上,項目現場就一片漆黑,街上僅剩下巡邏的保安。

  遊客消費難支撐配套商運營重劃區土信貸台中清水土信貸

  高力國際董事陳厚橋認為,一方面周邊商業配套建設要跟上,配套齊全,入住率才高;房貸第2順位怎麼貸款比較會過件另一方面別墅的選址很重要,如果距離市區能在30分鐘之內,那麼買房者就很有可能把這裡當作第二居所,反之則隻會被當作投資或者度假。據其分析,哈施塔特既然選址在惠州,那麼該項目的客戶定位便應該主要是廣州、深圳以及惠州三地的消費者,然而哈施塔特距離距離深圳市110公裡,距離廣州市125公裡,車程都超過一個小時。

  五礦發力旅遊地產收益待考

  博羅縣一名房地產業內人士吳先生告訴記者,從置信花園(商業街旁的一個小區)以東開始,全部都是最近三年才開始建設的,現在新樓盤的占地面積和縣裡舊樓差不多瞭。不過,7月15日晚上,記者發現,商業東街兩邊、惠博大道近博羅縣段附近,都整棟整棟地黑著燈。

  2011年4月,五礦建設傳出消息稱,將把奧地利哈爾施塔特鎮 "搬到"其位於惠州博羅縣的旅遊地產項目中。該項目總投資60億元,名為"哈施塔特",與奧地利小鎮僅一字之差。按照五礦建設當時的規劃,6年後這裡將出現一個湖邊的商業化旅遊區以及圍山而建的別墅群,建成後會成為中國南方最美小鎮。

  這個總投資60億元的項目,現在收益如何?譚穗生以商業機密為由婉拒回答。不過,五礦建設年報數據顯示,2012年、2013年兩年內,該項目已確認收入共計4.877億港元 (約合人民幣4億元)。另外,現在進入小鎮雖然尚無門票,但譚穗生表示未來或有變動。

  除瞭在建的哈施塔特外,2013年4月,五礦建設還在南京江寧投資20億美元打造方山旅遊小鎮。據之前媒體報道,該項目背靠方山旅遊度假區,項目內規劃建設高檔寫字樓、商業綜合體、旅遊小鎮,建成後將集休閑旅遊、參禪禮佛為一體。

  "在旅遊地產的開發圈內,他們算不上是主力軍,產品的量少,分佈也不廣泛,市場占有率低。"黃柏林向記者談及五礦建設近年來對旅遊地產投資時稱稱。

  那麼,該如何衡量一個旅遊地產項目運營呢?對此,黃柏林表示,這要從三個方面考量,一個是從消費者的角度來看,這個仿奧地利小鎮的項目在消費者中的受歡迎程度如何。據其調研瞭解,該項目房價偏高,生活不便利,並不是很受歡迎;二是從當地政府的角度來看,這個項目有沒有給所在地的經濟、文化、環境保護帶來很大的提高。就其瞭解,這個項目的地理位置並不好,至少並沒有給當地政府帶來很高的土地財政收入;三是從房企的角度來看,最成功的是能把項目做成旅遊目的地。在他看來,就這一點而言,哈施塔特還有待繼續發展。

  "總之,哈施塔特這個項目不算成功。"黃柏林稱。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-07-24/08022832786.shtml
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