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  金山區農地貸款額度萬科稱部分內容系偽造

毛大慶發言引強震 萬科稱部分內容系偽造

內容來自sina新聞

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-05-05/11384115364.shtml

  昨日,記者聯系瞭北京萬科相關人士,該人士表示,雖然毛總的確參加瞭這一沙龍,但是網絡上傳播的這篇文章中有一些內容並非是毛總的發言。"可以看到比較明顯的兩點,一個是對政府的態度,不管是萬科還是毛總都不會指責政策荒謬;其次,毛總已經做瞭很多年的北京市場,在之前接受大傢的采訪中,對於市場的思路也很清晰,不存在說看不懂北京市場。"

  "這原本是內部會議,受邀參加大多是房企高層、行業分析機構領導也有政府部分的一些高層,大傢也都會比較坦誠地去交流。"一位不願具名的行業人士對記者表示。

  作為房產龍頭的高管,毛大慶的"看空論"對市場的影響力不言而喻。但在文章被流傳不到24個小時的時間,萬科方面緊急發佈聲明稱,該文章內容不是由活動主辦方和萬科公司提供。文中信息不代表萬科公司和毛大慶個人觀點,如果有采訪需求,請聯系北京公司品牌部。

  隨後,記者統計瞭萬科去年一季度以及今年一季度拿地支出的對比,發現在土地購買上萬科並未放緩。今年一季度,萬科拿下10宗地塊,總建築面積為16.52萬平方米,總金額為83.46億元。而去年同期拿下11宗地塊,總建築面積17.58萬平方米,總金額為49.87億元。根據克而瑞統計數據,萬科去年一季度的平均樓面價為2835.79元/平方米,而今年一季度為5050.47元/平方米。土地價格的上漲速度十分明顯。

  5月1日,微信朋友圈中,萬科執行副總裁毛大慶近萬字的發言讓市場風聲鶴唳。《每日經濟新聞》記者註意到,這篇文章中,毛大慶的發言核心內容為三點:內地反腐對於高端市場的影響、部分城市的供應過剩、銀行資金面收緊。發言中引用瞭大量的數據以及城市案例,信息量極大。

  對此次事件,上述相關人士指出,在萬科的歷史上也曾遇到過相似事件。早在2008年,一篇名為 《萬科集團主要負責人在松山湖會議上的講話》的文稿在網絡上流出,講話中的主要內容也涉及對於市場看空的判斷,並稱要敢於降價,勇於降價......

  被視為房地產行業風向標的萬科,其現狀體現瞭行業的整體生存狀態。進入2014年,萬科交出的一季報成績並不優異--截至3月31日,萬科實現營業收入94.97億元,同比下跌32.16%;同時,歸屬於上市公司股東的凈利潤12年來首次出現同比下滑,為15.3億元,跌5.23%,這一指標的下滑,被視為房地產行業進入拐點。

  5月1日,一篇名為《毛大慶:全國房地產將下行 搞不懂北京樓市》的文章在網絡上瘋傳,深入的分析以及翔實的數據意在反映目前真實的房產市場現狀,內容令人震驚。但文章被傳出當日傍晚,萬科發表聲明稱,文中信息不代表萬科公司和毛大慶個人觀點。

  "並不能從毛大慶的講話中判斷出萬科會放緩開發腳步,萬科需要大量拿地來支撐下半年的業績。"在分析人士看來,萬科一季度凈利潤的下滑與其自身控制結算節奏有很大關系,"一個項目交房從具備結算條件後通常可以調節半年時間,也就是說原本有一些項目可以放在一季度結算但沒有結算",之所以會放慢結算,與大股東華潤高層更替以及內部推行的合夥人制度有關。

  最近,北京萬科部分在售項目銷售價格的下調引發瞭市場關註。此前萬科橙項目號稱開盤"降3000元"引起各方熱議,更有甚者將其稱為北京樓市的"崩盤信號"。

  而在上述發言中,記者看到文章中也提到這樣的內容:"市場中90%以上還是剛性需求,他們的臨界點特別敏感。前段時間萬科在北京賣的房子(住總萬科聯合開發的萬科橙項目,單價2.2萬元),在市場上引起軒然大波,這個項目是被建委要求價格合理一點,低一點,萬科提出有股東、合作夥伴,是否可以不賣,但建委仍然要求賣,要求我們起帶頭作用......萬科要帶頭降價瞭......"現在市場的價格承受空間和區間是非常明確的。"我們(萬科)有一個建委批瞭的賣3.6萬每平方米的項目,在北京亦莊,開盤後賣瞭40%,後面的量就走得很慢很慢瞭,大傢能看出,2.2萬元的項目4小時銷售賣光,3.6萬元的項目很慢。"

  對於萬科接下來的定價策略,上述相關人士對《每日經濟新聞》記者表示,會堅持響應政府的號召,根據政府的要求來確定價格。

  萬科拿地速度未放緩

  隨房屋貸款率利計算公式excel信貸年息後,原住建部政策研究中心主任陳淮發佈微博稱,"網傳萬科毛總一個內部沙龍發言,這會恰為我主持。在我印象中,毛總所講關鍵點,一是市場價格有點敏感,二是不同城市出現分化,三是有些城市盲目擴張。並無超出近期市場議論的誇張之語。既然有參與者不珍惜此交流機會,再不會有這沙龍瞭。"

  萬科當年也曾發佈澄清聲明稱該文稿系偽造,並報案意在通過法律途徑追究有關人員的責任。時隔6年,萬科再次"中招",但不同的是此次並非 "空穴來風",萬科方面也證實瞭此次會議的真實性,隻是強調部分內容並非出自毛大慶,而是有所篡改。

  值得註意的是,在這篇文章中,對於庫存問題有較詳細的分析--萬科以平均21個月作為風險警戒線,但目前包括無錫、寧波、杭州、上海、唐山等多個城市的庫存已經遠遠超過瞭這一警戒線。

  《每日經濟新聞》記者隨後翻閱瞭萬科一季度業績報告,第一季度公司實現開工面積為420萬平方米,占全年新開工計劃的比例為18.8%。隨著未來開工規模的增加,預計公司全年實現的開工面積會高於年初制定的計劃。期末,公司凈負債率為40.9%,持有現金375.3億元。

  在合並現金流量表中,購買商品、接受勞務支付的現金從去年同期的320億元下降為249億元,同比減少瞭70億元左右。而對比"招保萬金"中其他三傢房企的這一數字,萬科一季度支出有所減少。這個數據實際反映公司購買商品、接受勞務實際支付的現金,包括本期購入商品、接受勞務支付的現金,以及本期支付前期購入商品、接受勞務的未付款項和本期預付款項、購買或接受小規模納稅人所銷售商品或提供的勞務而支付的增值稅。

  "但從單個季度的指標下降還不能判斷萬科放緩開發進度,整個投資計劃的安排之前就已經確定,而去年購買商品服務的支出很猛,光土地支出就超過瞭2012年的一倍。這一季度下降隻能是說去年的基數比較高。"一位不願具名的分析人士表示。

  "這裡面有兩點比較明顯不是他說的,一個是對政府的態度;其次是對北京市場的分析,毛總做瞭這麼多年的北京市場,不存在說看不懂。"昨日(5月4日),北京萬科相關人士在接受 《每日經濟新聞》記者采訪時證實,毛大慶的確參加瞭建策沙龍,但網上流傳的發言稿中部分內容並不屬實。

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